一亿房企工程师实战经验！这才是精装地产全流程应该做的。

我是一个80后大叔，虽然是中年人，但个人还不油腻，心里还有爱情，心里缺水状态的种子一直在等待合适的机会诞生，在那之前我是甲方工程线上的精装工程师。

初期装修工程管理不系统，除专业出身的精装工程师外，部分由土建工程师或其他专业代理。

在无需精装配件的时代，精装修在整个物业工程管理系统中所占的比例很小，住宅小区基本上是售楼处、样板间和一些电梯大厅及公共区域，除商业区外，主要工作是施工进度和质量的管理与沟通

精装商品交付的项目越来越多，但大部分是靠人工制造的，普遍存在着交叉施工问题，几乎不能达到国标要求。 因此，我想就此物业的装修管理攻略进行写作，分享一些经验。

整个精装管理大致分为四个阶段。 前期计划、开工前准备、流程管理、交货检查。 虽然每一个都有很多管理行为，但是想要共享是比较重要的。

前期计划

1、设计阶段

设计标准化低的我会关注以下几点。

a .施工难度

石材：货源少，无法选择商品和价格，或无法满足供应量。 玉石类材质脆弱，水线、暗裂较多，常见于大花白、爵士白、白玉兰排版尺寸过大或不合理、出材率低的场合。

墙木作：固定家具顶天立地，不设置入口调节板，难以批量加工；

楼板：铺装过长，门洞不设压条，过桥，容易收缩和起拱；

壁纸：纹理接缝很明显。

b .质量风险

空鼓：墙砖尺寸过大，超过600*600时，容易粘贴空鼓；

渗漏：潮湿区域的材料不耐潮湿。 例如，卫生间门框根部不采用石材；

接口：不同材料的平接口，常见于浮窗位置、通道；

耐用：外阳台储物柜采用木质等，没有考虑使用环境

开裂：单标高平面尺寸过大，容易开裂，常见于客厅天花板。

c .安全风险

防护栏未达到规范要求高度的内开铝窗下角撞击； 窗户开关太大，设有无限位器；

金属装饰生产线角落的棱角没有被打磨。 踢脚线与镜箱卫生间的镜箱镜面粘结固定，常见于无边淋浴间地面间开口宽度不够，玻璃隔板支架无法安装；

公寓外机平台窗户设置不合理，容易发生儿童跌倒。

d .功能性缺陷

使用：尺寸小不易使用，常见于淋浴间；

维护：吊顶、管壁无留置人孔，常见于厨卫间；

通道：门洞口狭窄，不符合一般使用习惯，常见于卫生间；

打扫：空间小不利于打扫造成死角，常见于卫生间淋浴隔断和洗脸池之间。

e .施工工艺缺陷

各类整饰工艺不美观，制作粗糙，封口不合理，图纸实施困难。

管理工作既有内审、会审，也有设计基础和设计深化，层层过滤，最终图纸问题基本得到合理优化。 其实这是在熟悉和理解图纸的过程中，通过审查图纸可以加深对图纸的印象，理解图纸。

共享案例

为了更有效的设计，用墙面规格为1200*600、地面规格为1200*1200的大理石进行铺装。 被要求缝合。 大理石质地酥脆，尺寸超过1200，容易出现裂纹和空鼓。

玻璃幕墙单板玻璃宽达4米，需要定制，目前国内普通城市钢化炉最大宽度为3300。

如聚氨酯防水材料，防水效果好，但只能作为装修地面的防水材料，严重时瓷砖墙面大面积空鼓变形。

装饰面出现大量空鼓，瓷砖受压开裂

拆下后可见聚氨酯防水及粘土面脱落明显

卖场图纸应考虑设计简洁、施工方便、材料加工周期短的方案。 由于工期短，复杂的设计会增加施工难度，影响质量。

装修相关专业图纸要注意接口处理，很多情况下图纸不是一个人画的。 如窗孔与装修窗尺寸不同、风管与消防管位置冲突、装饰面造型与消火栓规范高度冲突时，设计牵引工程各专家参与，开展图纸阅读讨论会，进行图纸推导，提出优化完善方案。

水箱内水阀的位置要求明确高度，建议设置在地面以上25cm~35cm之间。 地板下盆占据水箱内空间。 水阀过高时会与地板下盆区域重叠。 安装软管时的施工间隙会影响安装质量，后期会发生渗漏，不易发现。 等发现几乎都是罐体的腐败变色。

国内不锈钢常规加工厂超过4100 mm为异形加工，过长的折边容易出现弧形，大面积镜面不锈钢难以保持平整。

家具和设备影响柜门的完全打开。 图：

柜门不能用抽油烟机完全打开

柜门的开关面板间距定位不准确，会影响使用

长椅的区域其实是冰箱的位置，会影响柜门的打开方式

2、招募阶段

a .材料

需要了解材料厂家的供货能力和时间，涉及需要加工的材料，如大理石、木饰面、整体橱柜等，主要受加工周期长、原材料供应受源头制约等客观因素的影响，对供货单位和加工厂区进行考察。

考察重点应特别关注厂家规模、供货能力、资源调拨能力、现场服务能力，最好有战略或合作经验的机构配合。

b .工程单位

应考虑施工单位的管理能力，户内装修面积不得超过3万( )或20层以上高层2栋以内)；

相同或相近的户式楼房优先搭设标段，楼内公区和户内不建议拆除标志，有利于降低管理难度；

优选有战略或合作经验的机构，示范区优选精英团队，尽量分三个以上标杆实施、比较选择

精装公司选择旧的新的具有相同经验的公司，特别是具有科技系统的项目

招标单位进行团队面试，审核他们了解图纸的关键难点，如何实施装修总包管理功能，常见质量问题需要防控措施

c .技术和规范要求

编制招标的技术要求，内容包括公司内部管理体系、技术要求、工艺工法、成品保护要求和安全文明生产要求。 施工界面划分清晰，现场管理方便，明确管理和技术要求。

开工前的准备

前期计划做好了，开工前的准备就比较清楚了。

具体分为：材料及样品踏勘及提交各户核查材料及加工场地及运输流线施工组计划及材料进场表工艺工法、成品保护、安全文明展示区。

a .材料和样品

兵马未动粮草先行，需要详细整理材料，模板要体现技术特征。 例如，不锈钢角配合；

对于天然石材，安装在较大的面上时，实际样品不能太小。 另外，必须提供大板子的照片。 这个过程也同样可以起到纠错的作用。 如果有不合理的材料，可以立即修改变更。 主要是大面积同区域大理石应统计矿口和荒地数量，达不到面积要求，应及时寻找或更换；

明确异形材料制造商的加工能力，除模术规格外的材料必须事先确认。 如超宽幅玻璃、超长不锈钢饰面、超宽幅木皮、铝单板；

大面积的摊铺尽量避开白色系大理石。 例如，大花白、爵士白等。 白色系大理石中含有铁，即使做六面防护也很难避免生锈现象。

玉类背景需经设计单位和实物确认、确认后全额取用。

为什么要获得全额，在这里分享我的经验。 该项目的背景墙使用的透光球以45度的角度倾斜组合，非常消耗原材料。 找了福建水头镇，找到了满足要求的毛板。 因为当初的价格不高，记得也就3万元左右，但确认了眼神后，给施工公司付了定金发货，结果传来了回到项目的讣告。 材料被别人家高价买走，定金加倍了。 对于这个项目来说，这块玉石是独一无二的，找了两天找到了替代品，但效果还不是前所未有的，工期应该快到了。

有宝贵的黄金价值，这种材料多用于豪宅和高级大厦。 遇到这种材料，一定要确保万无一失。 确认的材料样品应由设计师、设计部、工程部、三方签字并在资料室登记归档。

b .踏勘和交往

进场前要求装修单位踏勘和移交现场，发现与图纸不一致或者未达到交付的，应当要求及时纠正。

总管加大力度，对于装修管理来说可以减少很多管理成本。

建筑设计阶段的装修设计同步介入，既有相当明显的纠错效果，又对质量控制和成本有积极作用。 关于踏勘和谈判，我想关注几点。

检查各户型平面布局：

房间尺寸、墙壁布置和井位。

工作面质量：

检查土建结构的墙面平整度、垂直度、方正性、标高等；

抹灰面空鼓裂缝情况，地面垫层有无砂子、空鼓、裂缝，洞口尺寸、总包一次防水质量、外门窗有无渗漏，是否留有空调孔斜面，窗台有水洒水。

功能性检查：

电气埋地管道开通、供水管道试压、排水管路开通与保护、给排水管口保护、厨房烟道防回流阀、机电点与装修图是否一致，以及已安装的门、外窗等。

埋地管路标识：

根据总包、机电单位提供的图纸，检查各种预埋管道、管线标志是否清晰、齐全。

具体规范要求参考各公司工程管理细则或国标。 踏勘和交往往往是职场好坏的试金石。 如果这个项目管理得很好的话，恭喜你。 这个项目管理起来比较轻松，相反却是曲折的。 管理动作必须认真进行，留下管理的痕迹。

c .材料及加工场地及材料输送线

项目管理是否顺利，料场和运输线非常重要。 开工前应踏勘现场，明确料场和运输线，避免物料乱放。 材料运输的中断会影响工程进度，导致材料损坏。

目前分为示范区和地区，但两者有一定的区别。 不同的是，示范区由于场地的限制，部分材料多在当地加工，同时其他专业材料有时会相互干扰。 但是地区有地下室可以作为材料和加工场地，干扰很少，在此说明两地区如何设置。

演示区域

提前规划示范区场地，示范区中心50米内分区堆场，堆场设在主要道路附近，便于大型吊车和叉车进入。

厂内合理划分各专业材料堆和加工区，场地可集中划分。 具体设置要因地制宜，堆场和通道地面硬化平整，动线以影响各专业工作为最佳方案，因特殊原因更换堆场需提前布置后场。

地区

地下室是地区材料装卸和集中加工的理想场所，安装前应踏勘地下室区域，合理规划木造、钢结构加工、大理石及瓷砖加工、龙骨加工、砂浆加工、指甲分包仓库。 运输路线以工区最快路线为佳，电梯分为材料电梯和人工电梯。

d .施工组计划和材料进场表

按要求编制施工组织计划，参考施工组织计划编制材料进场表，虽说在实际过程中与计划节点会有很多偏差，但有这两者可以起到纠正作用，可以提前进行控制。

e .工艺技术、成品保护、安全文明展区

在入口处搭建工艺工法、成品保护和安全文明展墙，要求宣传施工班组，严格遵照执行，并要求在合同中作为附件书写，此项不得流于形式。 我认为这有很深的意义。 如果连自己制定的规则都做不到，之后的管理也会失控。

流程管理

流程管理实际上是跟踪和管理预先准备的工作。

大致可分为：材料进场检查关键工序实测实量过程质量巡检及例会开放日巡检成品保护，具体如下。

a .材料进场检查

要求监理、装饰公司、设计参与，对重要材料设备如室内石材、木作，在此过程中需要项目工程部组织监理公司、装饰公司共同进行监督检查。

分阶段实施和备货阶段(检查工厂是否按期备货及原材料质量)； 最初加工阶段(检查最初加工水平、加工周期是否符合要求)； 过程加工阶段(检查进度和质量、外观)。

b .关键工序

要求参与装修工程公司、监理，对客户敏感点，如淋溶试验、堵水试验等非常重要的关键工序，工程部门可邀请客户相关部门或房地产部门共同参与检测。

c .实测实际量

重要的是要求装修公司、监理、物业的参与，对墙面、地面、天花板、装饰面、开关面板等进行实测并测量实际量。

平整得不够

墙面不够平整

风口水平倾斜

贴砖的边角间隙太大

木刻的针脚很清晰

瓷砖铺上有狭窄的边缘

d .工艺质量检查及例会

要求装修施工单位、监理参与，检查内容包括工程实体质量、工程质量管理措施落实情况、安全明文、现场生产进度情况。

e .开放日巡查

要求参与工程、设计、营销，对成品进行检验，根据问题的最终意见进行整改。

f .成品保护

监理、土建总包、装修公司参加，要求装修公司为本承包范围管理总包，与总包、外饰、机电公司办理移交手续后，全责指导和监督本区域内所有公司的成品保护工作。

在实际操作过程中遇到了很多困难，有很多沟通协调工作。 我认为问题的销售项目很重要，必须打开。 装修方面的专家很多，问题每天都有。 有些问题我们处理不了，需要组织各专家进行问题的销售项目。 会议将明确解决构想和完成时间，以会议记录的形式分发给各部门促进完成。

过程将重点关注进度、质量和图纸匹配度。

进度管理要有重点地管理材料。 材料的进货情况有很多风险。 例如，原材料、加工周期、物流、天气等原因都影响到货时间。 也就是说，只要控制材料的入场时间就可以控制进度。

质量管理主要体现在日常巡视检查上。 多点看多发单，这时要用监理单位，对他们进行实测、实测、实测的培训，带领他们经常进行现场测量，培养班组自律。 在这个问题上与其堵塞，不如疏远。 如果公司自身没有要求的话，频繁的检查和改进相对会影响进度。

检查只是手段。 目的是要求施工单位逐步自我提高，经常组织宣传工法，进行样板评估，图纸讲解，培养责任感，奖励优秀班组也是激励手段，养成习惯，在过程中淘汰不良班组。

防水项目必须严格管理，逐户检查。 具体做法在此不再赘述，以后有机会分享。 目前各家都有成熟的防水做法，并严格按照公司规范执行。

图纸匹配要求施工单位各班长对实施的区域提前进行图纸答疑，对批量交付建立样板，对各工序进行评价，班组全程参与。

提交验收

有了前期铺垫，交工验收也比较容易，毕竟保证了质量，整改少，交工简单，流程如下。 交货计划综合检查交货评价开放日检查修理。

a .交付计划

由客服或物业牵头，其他部门配合，项目提前半年召开交付启动会，交付前三个月完成交付方案，各公司规则不一，均须根据公司要求情况制定。

b .综合检查

组织监理、装饰单位或第三方检测机构进行检测，重点做好洁具、灯罐、风口、管井、地漏、踢脚线、家具、箱下、电箱内部等部位的清扫工作，并做好检测记录。

c .提供评估

被称为质量部或产品管理中心，各家叫法不一，风险评估提前一月进行，主要是对重大质量、安全、客户风险进行评估，符合要求的通过，不符合要求的进行整改，精评部位一般为实测实测实际量、公共区域、精评部位。

d .开放日

组织工程、房地产、装修公司等有关部门，提前一月召开。 前提条件是交付项目全部完成，具备使用功能。

e .检查

牵头施工，总包、装修公司、物业参与，业主入住前60~90天开始准备工作现场验收预留15个工作日的首批业主在入住后3个月内完成整体移交。

f .维护

由工程部牵头，物业、装修公司参加，符合移交条件方可移交物业。

移交工作各公司要求不一，这里仅供参考，移交过程要做到自检合格率高，移交合格率也不差。

自身质量控制高，避免了大面积投诉事件的发生，问题都是前期疏忽造成的，对客户来说，他们的每一分钱都是值得的，对待产品要和在家一样看待，从客户的角度看问题，出现小修，热情服务

不知不觉写了很多，但感觉有很多无法解释的地方。 工作的时间也不多，有不足的地方请您指出。

本文来自中国金茂精装工程师王鹏( VX:aidengta )，来源：涛哥闲谈) ID:jerryhetalk )，本文已获授权，感谢原作者。

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