商业地产购物中心的选址、业态、主力店、建筑设计、流线设计

购物中心选址原则：

1、最短时间原则：人流最易分散的区域

2、位置容易到达：交通方便，容易到达的位置。 容易到达取决于交通工具和道路状况

3、集聚原则：商业活动具有集聚效应，城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点始终是首选之地

4、接近购买力原则：接近人口密集区，接近高收入或高消费人口分布区

流线

一.交通流线(外部流线)

1、交通流线主要组成：道路及出入口。 道路和出入口设计的基本原则：立体交叉，互不干扰，人车分流

2、出入口设置：一般客户使用的出入口设置在： 1、来店人数最多的路径附近2、最集中的车站附近3、最靠近主要路段的地方4、最宽敞可视的地方

3、出入口外观：顾客第一印象的焦点(主入口设计的醒目标志)应具备： 1、较强的功能性2、视觉冲击力3、美观

主要入口设计醒目标志，使之成为人类集中和各类活动的焦点。

总结：当一个方位线过长，一个出入口的设置会造成行人不便时，商业建筑必须在一个方位设置一个出入口，主要起到营造充分商业氛围的作用，使人流在商业建筑内尽量流动，营造更强的商业氛围，同时形成商业电路即使增加额外的出入口，经营死角也不会消失。 反而商业人流的结构变得松散。

动线

二、内流线(高层购物不符合消费者的消费习惯，商场的租金价值规律也随着楼层的升高而逐渐减少) )。

购物中心内部不允许出现“阴阳街”

主动线：主要考虑商场整体人流在商场内流动的完全对流性，以及商场内人流的平衡流动和到达各个功能区域，类似于人的主动脉

副动线：通过与动动线的连接，使客流在商场内平均流动，尽量将客流送到各商家门前，维持各商家客流的平衡。

店内动线：就像一个展示点，通过展示点展示最想推销的商品，引导顾客进入陈列区和交易区，完成客流的定向引导功能。

1、内流线作用：交通组织和商业组织(与不同地区、不同楼层的店铺有机联系，共同创造最大商业价值)，确保商场安全便捷(方便店铺货物运输和紧急情况下人员疏散) ) )。

商场的街道和动线设计，配合手扶电梯和垂直升降电梯，引导顾客在平面上和立体上流动，使顾客在购物中不自觉地流动形成了立体的回字。

2、人流出行线设计满足的要求：强调内部空间的可见度，起到引导公众购物的作用； 二是交通工具的作用

三.内部环境：地面装饰、店面装饰、顶面装饰、商品陈列、商品广告、照明

商品陈列：开放式陈列、封闭式陈列、半开放式陈列

店面功能

店面有以下三个特征。

1、将商品售价高、租金支付能力强的高档商铺安排在最具商业价值的楼层。 例如，将化妆品和珠宝商店集中在一楼的入口处

2、主力店应该多层分布。 (不占用整个楼层，而是同时占用几个楼层的一部分，一般不到该楼层的二分之一。 )其中，电影院、餐饮等具有休闲、娱乐功能的商店大多布置在最高层，向上吸引人流。 主力店一般具有较高的品牌知名度和稳定的客源，因此对人流有很强的集聚效应和引导作用

3、单层面积小的商业建筑，经营同类商品、商品就近摆放时，采取集中安置的原则。 单层面积较大的商业建筑，同类商品采取多层次多点分散布局，实行混业经营。

4、多层次休闲饮食，而不是把饮食放在一个地方：实现饮食功能休闲化。

中庭的作用

商品展示作用(商务橱窗) )通过舒展的视觉空间营造剧场式卖场效果，将整个楼层的商务功能展示在一个立体空间中，吸引消费者到更高的楼层进行消费购物。

交通组织的作用：中庭使商业建筑成为一个立体空间，是自动扶梯和垂直升降电梯最为集中的区域，是一种协调平面与楼层的交通组织。

电梯

自动扶梯的位置： 1、优点是在商场门口，迅速将人流引导到不同的目的地，减少门口的交通堵塞。 2、商场中庭周边：随着自动扶梯的升降，既增强了室内空间的动感，又在空间中形成了层间运动的主要交通枢纽。 3、商场内侧4、商场外侧：景观效果不仅不占用室内空间，而且可以形成广告效果。

支持空间：

电影院的作用：1.活跃商务区2 .带来稳定的回头客：电影时效性强，提供的产品每周更换，让商场有新鲜动力入驻。 3、电影院入口应明显，但电影院应尽量远离商场出口

电影院布局( 1、最大客流量的发生(利用人流的拉动作用，尽力促使观众在商场内部流动) 2、与商场最大的视觉联系)充分感受丰富的商品和舒适的环境，促进购买行为的发生3、提高购物兴奋度

购物中心设电影院入口大厅一楼，出口应面向商场中庭，方便顾客看完电影后，在商场沿中庭自动扶梯下楼梯至一楼出口。 主要观众形成完整的人流回路，推进商业经营

环球购物中心

造型：直线带状、l型、u型、集团型、t型、三角型、哑铃型、四角型、垂直立体式

主力店：

1、多主力店原则，层层有核心主力店；

2、当地砌块造型为长条形时，主力店设在购物中心两端，一般商铺设在购物中心中部。 (这样，在两家主力店的带动下，中间的普通租户可以享受更多的人流，实现资源的交流、人流的共享) ) )。

3、以L型和方形分区的形式，将主力店设在中心地带，可以形成一个平面的商业核心。 同时，积极利用这一核心人流，达到人流聚集、发散的效果，使购物中心商业要素之间实现良好的整体互动

地铁和商场的关系：

1、设置多条地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站一体化

在人流拥挤的情况下，消费者购物频次不高，出入口多的设计，有利于合理分散人流，提高购物概率

2、不同平面、不同区域的地铁出入口设计，既方便消费者乘坐地铁、进出地铁站，又能引导人流购物，更多的街道商铺、更多的平面商铺，为地铁带来的人流和商务

3、停车场不能只设在负一层，而是设在多层。 此外，停车场设置在多层，便于人流引导，合理了购物中心人流的进入路径和分布。 (香港新界区西北部最大的购物中心、屯北市广场，三个层面设有停车场) )。

4、设置全封闭人行通道，将人流直接引入购物中心，一个出口不多设，不失一个客源

百货商店业态分布：

1、美食广场布置在购物中心顶层，形成吸引人流的磁极，让觅食的顾客往上走。 现在流行的是星星点点的面的组合。 也就是说，美食散布在购物中心的各个层面之间，但面积广阔的区域却形成了专门的美食区。

2、购物中心设置大型电视屏幕，吸引人流，展现时尚，形成人流集中的焦点效应

3、影视城入口设在一楼，出口设在高层，引导人流向上； 电影院的设置作用：一是增加娱乐要素的含量，二是电影院深受大众欢迎，是容易回收成本、实现投资回报的娱乐要素，三是对人流有很好的拉动作用，形成购物中心内另一条人流流动线路

4、同一购物中心不同档次的商品共存，不同价位的商品分布设置在不同楼层。

同一购物中心内有中高低等不同等级的商品，但在购物中心的同一楼层内，等级不同的商品并不是放在一起，而是将不同等级、不同价格区间的商品放在不同的楼层。

建筑设计：

1、玻璃外墙主题设计，使建筑外部形成消耗动力。 用于建筑物外立面的材料一般有两种。 一种是墙壁经过忠实加工的不透明材料，另一种是玻璃幕墙之类的透明材料。 一方面建筑物外观良好，另一方面能营造购物氛围，形成良好的外部形象设计。 行人经过这里，就会产生进入购物中心的愿望。 （）

3、主入口处设置大型露天广场，不仅方便政府在此举办各类活动，也是开展人流活动的理想场所，达到吸引人流、聚集人流的效果

4、中庭是购物中心公共空间的核心部分，是顾客认识和接受购物中心的第一印象。

在中庭设置巨大屏幕，在现场进行活动时，为了进行活动演示，将扩大活动展示活动的视觉范围。

例如，弧形中庭设计、视野开阔度极强(香港艺术节步行、海港城、太古广场、新都、荷里活广场)，弧形半径随着层次向上延伸，形成了一条弧形回廊，围绕着层次向后收缩的中庭。 副科感觉购物中心内部空间宽敞，一进商场马上就会有明亮的反击。 然而，这样的中庭设计，需要牺牲一定的店面面积，但随着楼层的升高，回廊周围面向中庭的店面面积也逐渐增加，开发商获得了更有商业价值的一线店铺

5、巨大可爱的卡通宝宝在路口(向购物中心宣传，拉近购物中心与地铁站之间的距离)，引领人流进入购物中心。

6、在购物中心设计人性化的出租车站，方便乘客落在这里，注重服务细节

7、自动扶梯入口处设置诱导性广告，引导人流沿其引导方向行驶

8、让购物中心成为满足多样化需求的场所，实现公共空间社会化(年轻人来社会，老年人来休闲，孩子来玩耍)。

9、用现代艺术语言构建购物中心标识，塑造现代购物中心品牌形象识别。 1、在字体加工机上变形，形成独特的视觉元素； 2、logo元素结构简单、简约3、logo设计运用风格：一种是时尚感，一种是动感感

10、充分利用各地地铁出口的视觉空间，营造最强的广告效果(无时无刻不在构筑对消费者的强大磁场)在对面的顾客看来，这里的购物很棒

11、每一个细节都运用设计元素，让卫生间的设计与众不同(明显的标识、高识别性的墙壁向导，以及鲜明对比强烈的颜色来区分)。

12、在所有可用的地方设置广告位，既美化形象，又创造利润。 停车场、电梯底部等

13、聪明的购物指南设施，让男性购物者轻松找到目的地：让顾客率先享受数字时代的购物。

购物中心的设置：

1、次要街道控制在3-7米左右，主要街道不小于12米。 子街是连接购物中心内各散户商店的主要通道

2、每20-40米配置一组自动扶梯，电梯采用集中配置原则，在购物中心中庭通常将中庭的自动扶梯配置成剪刀形，或上下电梯错位配置，供客人乘坐电梯

3、多点商铺做第一排商铺，尽量减少第二排商铺：沿着步道或中庭布置商铺，尽量多点商铺做第一排商铺。 这往往是通过设置大中庭、设置多中庭、增加室内主干道等扩大公共空间，以牺牲商业面积。

建筑物详细信息：

卫生间为了设置候车室，人性化的细节设计

中庭

管理

一、推行购物中心三权(所有权、经营权、隔离区)分立式管理，高度重视物业经营管理公司对购物中心的作用)一、发展商成为购物中心所有者，获得租金收益的商业经营公司拥有经营权负责初期招商至后期的整体营销和服务监督等职能)由物业管理公司拥有管理权，负责购物中心的日常保安、清洁和保修等工作)。

二、经营管理方对商户要求基本苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大老板小租户现象(因为购物中心商铺不卖的基础上，产权统一

三、招商重视商户组合，不以租金最高为先，重点考虑类别组合和商户经营水平(良好的商户组合，可延长顾客停留时间，增加购买机会，购物中心利润

四是在战略经营上减缓各层租金增长幅度，使低层和高层租金差距最小

五、购物中心租户每年保持5%-10%的淘汰率(确保购物中心良好的新陈代谢能力，保持市场竞争力)。

六、运用不断改变超市形象的手法，保持顾客对购物中心多年的新鲜感和期待感

七、充分利用假日宣传机会，实现假日宣传的节点爆发

选址方法

第一商圈调查：支撑商业建筑最大重复销售的地理区域。 零售型购物中心，社区型购物中心首商圈范围一般为1-3公里，区域型购物中心首商圈范围一般为5-8公里，特大型购物中心首商圈范围一般为10-20公里。 第一商圈内购物车程5-30分钟，购物中心70-80%的顾客来自该地区。

零售业、百货商店的第一商圈调查一般有以下内容

1、附近物业租赁水平(临街(有公交车站)场地租金、内街场地租金、双层租金、高层住宅数量比例及租金或卖价、多层住宅数量比例及其租金或卖价、办公楼数量及租赁水平、商品房和住宅小区

2.1-3公里范围内服务零售业业态：超市、大卖场、便利店数量； 药店、服装店数量美容院、健身院数量，餐饮店、面包店数量酒店、餐厅、西餐厅数量

1-2公里以内常住人口及其消费水平

常住人口、外来流动人口、家庭月收入3000元以下、家庭月收入3000-5000元、家庭月收入8000元以下、每百户家庭拥有汽车的比例

其他需要调查的情况

往来巴士的数量、巴士站的分布和数量、地铁站、城市轻轨站、火车站和高速公路到路口的距离、附近批发市场的状况、附近大型企业的状况

第二商圈调查：一般占商圈销售份额的15-20%

第三商圈调查：吸引顾客的最大范围

选择前分析：

1城市规划分析：商业地产项目布局首先要遵循城市总体规划方向，成为城市总体功能分布的积极因子

城市商业中心选址：最大的优势是拥有成熟的商圈和天然客源。 生存的关键是使经营特色化，以区别于同一地区的竞争对手

邻近城市商业中心选址：由于地块周边商业氛围不成熟，开发成败存在较大不确定性。 这样的项目，如果做不到非常有特色或者大型的项目，成功的难度会很大。

密集居住区的选择：最核心的功能是形成地理商业中心，使地理中心成为附近居民消费、休闲、社交的场所。 交通、公共空间是形成地理中心的最佳途径。

郊区选址：城市郊区建设的商业建筑要想有足够的吸引力，首先要形成足够规模、强大规模的效应，满足顾客大规模、完整的购物需求。 城市郊区商业建筑的商业业态和经营商品要求及其丰富程度，使顾客实现一站式购物城市郊区商业建筑要培养稳定的消费群体，仅有商业规模和一站式购物的特殊性是不够的，这种类型的商业建筑除了实现商业功能外，还这种关系并不意味着郊区的商业建筑必须是公共交通的枢纽，而是体现了商业建筑与交通之间的视觉关系和道路关系。

交通布局对选址的影响：市内商业建筑选址不应有宽阔的高速公路。 由于主干道车速较快，顾客缺乏安全感，舒适性下降。 高速公路上速度快，道路旁的商业建筑从车内看闪烁，降低了商业建筑的可见度市内商业建筑选址要求位于各种类型的车站旁2、郊区商业建筑不能距离高速公路出入口太近。 高峰时段，载客车辆阻碍了交通。 商业建筑最好建在离高速公路出入口1公里左右的地方。

避免竞争性选址：市场高度成熟，市场份额巨大，市场的发展和变化，导致部分地区形成新兴市场，现有的商业结构不能适应这一新变化。 既要求出现新的市场空缺，也要求出现新的市场空缺，但原有的经营模式已经老化，新的市场空缺在新的经营模式下避免了竞争区位，形成了三位一体的应用空间。 规避竞争性选址的项目应当保持适当规模，提高其他竞争者的准入门槛，降低生存空间。

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