公摊面积怎么算一般是多少，哪些算是公摊面积

买房时，很多人问房子的“公摊面积”是多少，结果出了这么多钱，很多人贷款，每平方米都很在意。 在山东青岛，购房者收到房时发现，自己买的房子，摊档面积达46%以上，有近一半面积的房子被摊牌。 到底是怎么回事，一起来看看记者的调查吧

购房者整理房间后，竟然有近一半是“公摊面积”

青岛新区这一房地产项目的六期，是56号、61号、62号三栋55层的超高层建筑，去年交房。 当时，兴致勃勃地来取房间的业主们发现自己的房子变小了。

购房人：(我家)房产证面积128.35 )平方米，套内面积小于70 )平方米，楼下邻居测量。 这是最大的卧室，主要睡觉，11平方(米)，但铺床结束后，床头和衣橱打不开。 这是二次卧，8平方(米)。

购房者：这是一套110平方米的房子，实际使用面积应该是59.25平方米。 这个二次卧的使用面积有6平(平方米)多。

业主们表示，根据购房初期销售人员的描述，小区为超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能高达31%，签订购房合同时按照此标准计算的公摊。 但令人意外的是，最终收房时的公摊系数远远超过31%，据有关部门调查，这三栋楼的分配系数都在46%以上。

当地有关部门的这份答复中，该项目的56号楼分配系数为0.463，61号楼分配系数为0.463，62号楼分配系数为0.463，公共建筑面积大的原因主要是这3栋46层以下墙厚60厘米，47层以上墙厚40厘米根据《房产测量规范》的规定，《建筑面积计算规则》的规定，另外，由于这三栋楼有两层公共配套用房，不能计入分配面积，所以分配系数比其他高层住宅大。 对于这样的解释，业主们很难接受。 他们说，100多平方米的房子，手缩了将近一半，每套户型都非常窘迫，在家里购买合适的家具家电存在不少问题。

买家：我留着洗衣机口。 (这边的宽度是40多厘米。 我说了洗衣机不能放进去。 开发者说可以放特定的东西。

随后，记者联系了该项目的开发商，工作人员询问来意后，直接挂断了记者的电话。

青岛西海岸新区有关部门表示，目前有关情况还在处理中。

西海岸新区处置专案组工作人员高玉亮：关于摊贩的事情，这个项目确实有点大。 政府专案组方面命令开发商继续与他们沟通，以便尽量达成一致意见。

如何才能清楚地知道“摊点面积”？

敞开心扉收房后，近一半的房子都是“公摊面积”，很多购房者对“公摊面积”的困惑存在于心中。 一些买家用地摊、摊位系数等术语打晕； 部分购房者发现，售房者口头承诺的公摊面积在收房时大幅增加；部分购房者陷入因公摊面积引发的纠纷。

到底什么是“摊点面积”？ “摊点面积”从哪里来？ 哪些面积是公摊，哪些又不算？ 消费者应该如何分辨？ “摊位面积”最终可以取消吗？ “摊贩面积”之争到底如何解决？

什么是“摊位面积”？ 怎么计算？

到底摊面积是什么？ 摊点面积该怎么计算？

摊贩制度在我国长期存在，当时建设部在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 《商品房销售管理办法》对摊贩面积有相应的规定。 2001年实施的《房产测量规范》还明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

具体来说，套内建筑面积=套内使用面积套内壁面积阳台建筑面积。 另一方面，公共建筑面积一般由以下两部分组成。 一是为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共大厅和通道、地下室、值班警卫室及其他功能全楼服务的公用房和管理房建筑面积。 二是(单元)与公共建筑空间之间隔墙和外墙(含山墙)墙体水平投影面积的一半。 简单来说，像电梯、公共设施这样的公共空间、走廊、通道等越多，公摊系数也越大。

“摊点面积”多少合理？ 谁来猜？

理解摊子面积是什么，看看吧。 摊点面积在多大范围内才合理？ 还有谁来推算？

摊点面积在多大范围内合理，国家没有明确规定，在实际操作过程中，在这一点上容易发生纠纷。

北京市房地产法学会副会长赵秀池：因为老百姓对摊贩面积的认识还不完全了解，专业性很强。

那么，摊子谁来推算？ 一般来说，某住宅小区的摊档数据要经过以下步骤。 一种是对设计单位图纸的测算，另一种是由主管部门进行摊款核算，项目完工后，测绘部门再推算一次房地产面积。 目前我国有《建筑工程建筑面积计算规范》和《商品房销售管理办法》两个国家标准，但一些地方还没有建立多测一体化系统，由于缺乏第三方监督，出现了摊点面积计算不透明等现象。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长虞晓芬：摊子面积的计算很复杂，因为我们相关信息的公开化程度还不够，透明度不够，也带来了不必要的麻烦。

此外，目前多数商品房采用预售制，普通购房者只能被动地向开发商等了解信息，最终到手的摊位也增加了不确定性。

在签购房合同时，应该注意摊贩的哪些信息？

国家目前对住宅的摊点面积不设上限和下限，但这并不意味着摊点面积可以由开发商自行设定。 购房人前期签订购房合同时，应该特别注意哪些公摊面积信息？

实际上，在《办法》中，对房子的面积缩小有明确的要求。 《商品房销售管理办法》表明，出现误差时，应按照面积误差比绝对值3%的标准，多补少补。 简单来说，合同约定的面积与实际面积的误差比绝对值超过3%的，购房人有权退房。 同意不退房的，实际面积小于合同约定面积的，绝对值超过3%部分的房价由房地产开发企业双倍返还给购房人。 因此，长期从事房地产纠纷案件处理的律师黄罗平表示，购房人前期签订购房合同时，要注意按政策细化买卖合同条款。 例如，现在开发商必须在卖场公开住宅面积预测报告书和实测报告书，购买者可以根据该报告书检测出要购买的住宅的相关面积数据，计算出公摊比率。 必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，对公摊面积和相应违约责任进行补充约定，更好地维护自身合法权益。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：购房者买房一定要去实地看看，深入了解。 因为开发者公布的这些信息，他可能不会一次性公布。 此外，必要时也可以咨询专家，到房屋管理局调查这些公摊面积的实际情况。

在收拾房间时，发现房子面积缩小的业主怎么维权？

刚才提到签订购房合同的注意事项，如果收到住房后，住房面积缩小，公摊面积增加，业主应该如何维权呢？

收到房间后，对公摊有异议的，购房人可以携带购房合同、建筑施工图、房屋销售或分割方案等，向房地产测绘中心申请面积鉴定。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：我告诉你，一般情况下如果要正确寻求法律援助，首先要把你受到损害的证据牢牢固定。 第一个方面是开发商他报建时，报建的公摊面积到底有多少？ 二是开发者可以准备证据证明当初对你的承诺。 三是向有关行政主管部门投诉，最后一个环节是依法向人民法院提起诉讼。

因为“摊位面积”而容易引起麻烦的可以取消吗？

摊点面积容易引起麻烦，摊点面积到底能取消吗？

有观点认为，商品房销售附加摊点面积是全国普遍现象，但摊点面积没有法律依据和制度约束，尤其是一些开发商对普通购房者摊点面积缺乏深入了解和测算的能力，纷纷加大摊点面积和摊点系数，使购房者受伤在业内人士看来，取消不可能一蹴而就，也会影响购房者的权益。 因为在0755-79000中明确指出，所分配的共有建筑面积部分是共有产权，买受人依照法律、法规的规定享有权利和责任。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长虞晓芬表示：“目前，根据建筑面积进行评估和产权确认也是对老百姓权益的保护，公共部分也属于我们老百姓所有，所以还是有合理性的。

从购房者的角度来说，公摊面积在一定程度上体现了小区的质量。 摊点面积过小，意味着狭小的电梯间、一层以上的房屋、公共活动区域减少等配套设施问题，可能影响居住质量和舒适度。

此外，取消摊点面积后，给业主入住后摊点的管理、维护及后续产生的安全责任带来诸多现实问题。 因此，完全取消摊子在实践过程中会出现许多困难和问题。

来源：央视新闻客户端

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